Създаването на агенция за недвижими имоти в България е една от най-популярните инициативи сред предприемачите, които желаят да навлязат в бизнеса с недвижими имоти. Темата привлича интерес с въпроси като „Как да си отворя агенция за недвижими имоти в България?“, „Какви са изискванията за лиценз за брокер на недвижими имоти?“, както и „Необходими ли са специализирани курсове за брокер на недвижими имоти?“. Във връзка с това, стартирането на такава дейност изисква добра информираност относно нормативната база, административните процедури и необходимите квалификации, за да се осигури коректно и професионално обслужване на клиентите.
В настоящата статия ще разгледаме основните стъпки за регистрация на агенция за недвижими имоти, като обърнем внимание на ключовите моменти – от изискванията за получаване на лиценз до курсовете за професионална квалификация. Екипът на Елан Консултинг може да предложи пълна подкрепа на предприемачите в София, Бургас, Поморие, Карнобат, Слънчев Бряг, Айтос, Несебър, Созопол, Приморско и в цялата страна, осигурявайки професионални консултации за всяка стъпка от процеса.
Чрез тази статия ще разясним всички важни аспекти, които трябва да се имат предвид, за да създадете успешен бизнес в сферата на недвижимите имоти в България.
В България не се изисква специален лиценз за извършване на дейност като брокер на недвижими имоти или за създаване на агенция за недвижими имоти. Това е в съответствие със Закона за ограничаване на административното регулиране и административния контрол върху стопанската дейност, който ясно постановява, че лицензионен режим може да бъде въведен само със закон и само за дейности, свързани с изключителна държавна собственост или съществуващ риск за националната сигурност, обществения ред, личните права или околната среда (чл. 9, ал. 1 от закона).
От друга страна, извършването на тази дейност е обвързано с изискванията на Търговския закон, който определя процедурите за регистриране на търговско дружество или едноличен търговец в Търговския регистър. Това включва предоставяне на документи за правоспособност, ако се изисква за съответния предмет на дейност, както и вписване в регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, ако дейността има такива елементи.
Законът за защита на потребителите също така поставя определени изисквания за прозрачност и предоставяне на информация, които могат да бъдат приложими за агенциите за недвижими имоти, особено при продажба или отдаване под наем на имоти, за да се гарантира правата на клиентите.
За да регистрирате фирма за недвижими имоти в България, трябва да се съобразите с няколко основни законови изисквания, които произтичат от Търговския закон, Закона за счетоводството и други приложими нормативни актове. Ще разгледаме подробно въпросите:
Съгласно Търговския закон, всяко лице, което извършва стопанска дейност с цел печалба, трябва да бъде регистрирано като търговец (чл. 1 от Търговския закон). Изключение е възможността за упражняване на свободна професия, но брокерската дейност в недвижимите имоти обикновено се счита за търговска дейност, тъй като включва посредничество и комисионна основа. Затова, за да работите като брокер или да управлявате агенция за недвижими имоти, е необходимо да регистрирате фирма или да се регистрирате като едноличен търговец (ЕТ).
Видовете фирми, които могат да се регистрират, са:
Минималният капитал за ЕООД и ООД е 2 лв., съгласно чл. 119 от Търговския закон.
Да, необходимо е. Според Закона за счетоводството, всяко юридическо лице, регистрирано в Търговския регистър, е задължено да води счетоводство (чл. 2, ал. 1 от Закона за счетоводството). Това включва:
Ако сте регистрирани като ЕТ, ще трябва да подавате данъчна декларация за доходите си по Закона за данъците върху доходите на физическите лица, а ако сте юридическо лице, ще подавате декларация по Закона за корпоративното подоходно облагане.
Законодателството не изисква задължително да имате физически офис за дейността си, освен ако не предлагате услуги, които го налагат (например срещи с клиенти). Офисът може да бъде във физически обект или виртуален, стига да е ясно посочен в регистрацията на фирмата (чл. 13, ал. 4 от Търговския закон). Офисът често е препоръчителен за агенция за недвижими имоти, за да се вдъхне доверие на клиентите и да има място за срещи и консултации.
Все пак, ако ще се регистрира фирмата по ДДС, наличието на офис ( в това число и договор за наем) е абсолютно задължително.
За регистрация на фирма в Търговския регистър трябва да предоставите:
Всички документи се подават в Агенцията по вписванията, а регистрацията обикновено отнема до 5 работни дни.
Работата като брокер на недвижими имоти в България има редица „тънки моменти“, които изискват внимателно планиране и добро познаване на нормативната уредба и практическите аспекти на дейността. Някои от тях са:
Първо, посредничеството при сделки с недвижими имоти често е свързано с двустранни договори – един с наемодателя или продавача и друг с наемателя или купувача. От значение е точното и изчерпателно описание на задълженията на брокера и страните, за да се избегнат бъдещи спорове. Например, договорът за посредничество често предвижда клаузи за изключителност, които могат да доведат до задължение за плащане на комисионна, дори ако сделката се осъществи без участието на брокера.
Второ, при отдаване под наем, задължително е да се регулира въпросът с депозита и консумативните разходи. В договорите за наем често има клауза за задържане на депозита при щети, но определянето на това кои щети са „нормално износване“ и кои не, е потенциален източник на конфликти.
Трето, брокерът трябва да има ясна процедура за проверка на кандидатите за наематели или купувачи. Това включва проверки на финансова стабилност, законност на сделката и състояние на имота. Липсата на внимателна проверка може да доведе до правни или финансови рискове за клиента.
Четвърто, важно е да се спазват всички изисквания за защита на личните данни на клиентите, съгласно Регламент (ЕС) 2016/679 (GDPR). Неправомерното обработване или разкриване на лични данни може да доведе до тежки санкции за агенцията.
Пето, комисионната на брокера трябва да бъде ясно уговорена и документирана. В случай на възникване на спор за дължимата сума, наличието на писмен договор с изчерпателно описани условия е от съществено значение.
Шесто, пазарните условия могат да варират значително. Брокерите трябва да следят ценовите тенденции и да предоставят на клиентите актуална информация за пазара, за да гарантират успешна сделка.
Седмо, комуникацията с клиенти, които не са запознати с местните закони или пазарни практики, е критична. Това е особено валидно за чуждестранни клиенти, които често не са наясно с процедурите и нормативните изисквания в България.
И накрая, трябва да се спазват специфичните изисквания, свързани с нотариалното удостоверяване на сделки с недвижими имоти, за да бъде осигурена правната сигурност на сделката. Липсата на правилно вписване в Агенцията по вписванията може да доведе до недействителност на сделката.
Работата като брокер изисква висока професионалност, добро познаване на законите и внимание към детайла, за да се избегнат потенциални конфликти и правни проблеми. Екипът на Елан Консултинг може да предостави съдействие за изготвяне и проверка на договори, консултации относно нормативните изисквания и защита на интересите на брокери и клиенти.
.webp)
Счетоводството на агенция за недвижими имоти включва редица специфики, свързани със същността на дейността и нормативните изисквания в България. Ето ключовите моменти, които трябва да се вземат предвид при водене на счетоводство за такава дейност:
Първо, според Закона за счетоводството (чл. 2), всяко юридическо лице, регистрирано в Търговския регистър, е задължено да води двустранно счетоводство. За агенциите за недвижими имоти това означава регистриране и отчитане на всички финансови операции – приходи от комисионни, разходи за реклама, наеми, заплати и други.
Второ, приходите в агенцията се формират основно от комисионни за посредничество при сделки с недвижими имоти. Те се отчитат като текущи приходи и трябва да бъдат ясно документирани с фактури, издадени на клиентите, съгласно изискванията на Закона за ДДС (чл. 113). Ако агенцията е регистрирана по ЗДДС, тя е длъжна да начислява данък върху добавената стойност (20%) за предоставените услуги.
Трето, често агенциите поемат предварителни разходи за реклама, организиране на огледи, консултации и други. Тези разходи трябва да бъдат отчетени като текущи разходи, а не като инвестиции, освен ако не става въпрос за дълготрайни активи (напр. закупуване на офис техника или софтуер за управление на недвижими имоти). Това е в съответствие със счетоводния стандарт за представяне на текущи разходи.
Четвърто, ако агенцията управлява имоти или наеми, за които получава приходи, е важно да се направи разграничение между приходи от посредничество и приходи от наеми. Това изисква специфично счетоводно третиране, като наемите се отчитат като приход от друга дейност.
Пето, често агенциите работят с депозити, задържани от клиенти (например при наеми). Тези депозити не се третират като приходи, а като пасив в баланса на агенцията, който се урежда при изпълнение на договора.
Шесто, заплатите и осигуровките на персонала са съществен елемент в разходната част. Всички задължения за социално и здравно осигуряване трябва да се изчисляват и превеждат към НАП в срокове, посочени в Кодекса за социално осигуряване.
Седмо, агенциите често се занимават с рекламиране на обекти, което води до значителни маркетингови разходи. Тези разходи следва да се документират с фактури и да се третират като текущи разходи, което е в съответствие с Националния счетоводен стандарт (НСС) 2 – „Представяне на разходите“.
Осмо, за да бъде счетоводството прозрачно и ефективно, агенциите за недвижими имоти трябва да използват специализиран счетоводен софтуер, който позволява лесно управление на данни за клиенти, сделки и договори. Софтуерът също така трябва да е съвместим с изискванията за подаване на справки и декларации към НАП и други държавни органи.
И накрая, в края на всяка финансова година агенцията е задължена да състави годишен финансов отчет, който включва баланс, отчет за приходите и разходите и други задължителни приложения. Ако агенцията е регистрирана по ДДС, трябва да подава годишна декларация за ДДС.
Данъчните задължения на една агенция за недвижими имоти в България включват няколко ключови аспекта, които се определят от дейността ѝ и правно-организационната форма на регистрация. Ето подробно разяснение:
Ако агенцията е регистрирана като търговско дружество (например ЕООД или ООД), тя е задължена да заплаща корпоративен данък в размер на 10% върху печалбата, съгласно чл. 20 от Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО). Печалбата се определя като разлика между приходите и разходите, отчетени съгласно Закона за счетоводството.
Ако агенцията е регистрирана като едноличен търговец (ЕТ), дължи данък върху доходите на физическите лица в размер на 15% върху облагаемия доход, изчислен като приходите минус разходите. Разходите могат да бъдат реално документирани или нормативно определени.
Ако агенцията за недвижими имоти надхвърли оборот от 100 000 лв. в рамките на 12 последователни месеца, тя е длъжна да се регистрира по ЗДДС (чл. 96, ал. 1 от Закона за ДДС). Регистрираните по ЗДДС агенции начисляват ДДС (20%) върху комисионните си услуги и са задължени да подават ежемесечни ДДС декларации. От 01.01.2025г., прагът за регистрация по ДДС се повишава на 166 000 лева.
Ако агенцията притежава недвижими имоти, тя дължи данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци, съгласно Закона за местните данъци и такси. Данъкът се изчислява върху данъчната оценка на имота и се плаща към съответната община.
Агенцията е длъжна да осигурява своите служители върху брутното им трудово възнаграждение. Размерът на осигуровките включва:
Ако собственикът работи в агенцията без трудов договор (например като управител на ЕООД или ООД), той е задължен да се осигурява като самоосигуряващо се лице върху минималния осигурителен доход за страната или върху по-висок доход по негов избор. Осигурителните вноски включват задължително:
Агенцията е задължена да удържа и превежда авансово данъка върху доходите на своите служители, който е в размер на 10% от облагаемия доход. Това се прави заедно с осигуровките, до 25-то число на месеца.
Агенцията трябва да подава:
Регистрацията на фирма като агенция за недвижими имоти по ДДС (данък върху добавената стойност) е регламентирана в Закона за ДДС (ЗДДС) и може да бъде задължителна или доброволна в определени случаи. Ето трите основни варианта съгласно закона:
Ако фирмата достигне облагаем оборот от 100 000 лв. или повече в рамките на последните 12 последователни месеца, тя е длъжна да подаде заявление за регистрация по ДДС. Облагаем оборот включва всички приходи от облагаеми доставки, като комисионни за посредничество, управление на имоти или други услуги, които агенцията предлага.
Фирмата трябва да подаде заявление за регистрация в 7-дневен срок от края на месеца, през който е постигнат оборотът от 100 000 лв. Ако това не се направи навреме, следват санкции, включително налагане на глоба и задължителна регистрация от НАП. Както посочихме и по-горе, този праг се увеличава на 166 000 лева, считано от 01.01.2025 година.
Ако агенцията за недвижими имоти получава услуги от чуждестранни доставчици, като например реклама в международни платформи или софтуерни услуги, тя е длъжна да се регистрира по ДДС преди извършването на първата доставка. В този случай регистрацията се изисква, независимо от размера на оборота.
Тази регистрация обаче е специфична и фирмата ще бъде задължена да начислява ДДС само върху получените услуги от чужбина чрез механизма за самоначисляване (т.нар. reverse charge). Този механизъм не води до обща регистрация по ДДС, а се ограничава до конкретните услуги.
Фирмата може да се регистрира доброволно по ДДС, дори ако не е достигнала облагаем оборот от 100 000 лв. Това може да бъде изгодно в случаите, когато клиентите на агенцията са предимно юридически лица, регистрирани по ДДС, които биха могли да си възстановят начисления данък. Доброволната регистрация може също така да осигури конкурентно предимство и възможност за възстановяване на ДДС върху разходите на фирмата.
Доброволно регистрираните лица трябва да спазват всички задължения, свързани с ДДС, като подаване на справки-декларации и водене на ДДС дневници.
