Создание агентства недвижимости в Болгарии — одна из самых популярных инициатив среди предпринимателей, желающих заняться недвижимостью. Тема вызывает интерес такие вопросы, как «Как открыть агентство недвижимости в Болгарии?» , «Каковы требования к лицензии брокера по недвижимости?» , а также «Нужны ли специализированные курсы для брокера по недвижимости?». В связи с этим для начала такой деятельности требуется хорошее знание нормативной базы, административных процедур и необходимой квалификации для обеспечения правильного и профессионального обслуживания клиентов.
В этой статье мы рассмотрим основные этапы регистрации агентства недвижимости, уделив внимание ключевым моментам — от требований к получению лицензии до курсов профессиональной квалификации. Команда Elan Consulting может предложить полную поддержку предпринимателям в Софии, Бургасе, Помории, Карнобате, Солнечном Береге, Айтосе, Несебре, Созополе, Приморско и по всей стране, предоставляя профессиональные консультации на каждом этапе процесса.
В этой статье мы расскажем обо всех важных аспектах, которые необходимо учитывать для создания успешного бизнеса в сфере недвижимости в Болгарии.
В Болгарии не требуется специальная лицензия для осуществления деятельности в качестве брокера по недвижимости или для создания агентства недвижимости. Это соответствует Закону об ограничении административного регулирования и административного контроля за предпринимательской деятельностью, в котором четко указано, что режим лицензирования может быть установлен только законом и только в отношении деятельности, связанной с исключительной государственной собственностью или существующей угрозой национальной безопасности, общественному порядку, личным правам или окружающей среде (пункт 1 статьи 9 Закона).
С другой стороны, осуществление этой деятельности связано с требованиями Коммерческого закона, который определяет процедуры регистрации коммерческой компании или индивидуального предпринимателя в торговом реестре. Сюда входит предоставление документов, обладающих правоспособностью, если это необходимо для соответствующего субъекта деятельности, а также внесение записи в реестр некоммерческих юридических лиц, если деятельность содержит такие элементы.
Закон о защите прав потребителей также устанавливает определенные требования к прозрачности и предоставлению информации, которые могут быть применимы к агентствам недвижимости, особенно при продаже или аренде недвижимости, с тем чтобы гарантировать права клиентов.
Чтобы зарегистрировать компанию по недвижимости в Болгарии, вы должны соблюдать несколько основных правовых требований, вытекающих из Коммерческого закона, Закона о бухгалтерском учете и других применимых правовых актов. Мы подробно рассмотрим вопросы:
Согласно Коммерческому закону, любое лицо, осуществляющее коммерческую деятельность с целью получения прибыли, должно быть зарегистрировано в качестве трейдера (статья 1 Закона о торговле). Исключение составляет возможность фриланса, но брокерская деятельность в сфере недвижимости обычно считается коммерческой деятельностью, поскольку она предполагает брокерские услуги и комиссионную основу. Поэтому, чтобы работать брокером или управлять агентством недвижимости, необходимо зарегистрировать компанию или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ET).
Типы компаний, которые могут быть зарегистрированы:
Минимальный капитал EOOD and LTD составляет 2 лева в соответствии со статьей 119 Закона о торговле.
Да, это необходимо. Согласно Закону о бухгалтерском учете, каждое юридическое лицо, зарегистрированное в торговом регистре, обязано вести бухгалтерский учет (пункт 1 статьи 2 Закона о бухгалтерском учете). Сюда входят:
Если вы зарегистрированы в качестве инопланетянина, вам необходимо будет подать налоговую декларацию о своих доходах в соответствии с Законом о подоходном налоге с физических лиц, а если вы являетесь юридическим лицом, вы будете подавать налоговую декларацию в соответствии с Законом о корпоративном подоходном налоге.
Законодательство не требует наличия физического офиса для ведения деятельности, если только вы не предлагаете требующие этого услуги (например, встречи с клиентами). Офис может быть физическим или виртуальным, если это четко указано в регистрации компании (пункт 4 статьи 13 Закона о коммерческих операциях). Офис часто рекомендуется агентству недвижимости, чтобы внушить доверие клиентов и создать место для встреч и консультаций.
Однако, если компания собирается зарегистрироваться в качестве плательщика НДС, наличие офиса (включая договор аренды) абсолютно обязательно.
Чтобы зарегистрировать компанию в торговом реестре, вы должны предоставить:
Все документы подаются в Агентство регистрации, и регистрация обычно занимает до 5 рабочих дней.
Работа брокером по недвижимости в Болгарии имеет ряд «тонких моментов», которые требуют тщательного планирования и хорошего знания нормативной базы и практических аспектов деятельности. Вот некоторые из них:
Во-первых, посредничество в сделках с недвижимостью часто связано с двусторонними контрактами: один с арендодателем или продавцом, другой с арендатором или покупателем. Точное и исчерпывающее описание обязательств брокера и сторон важно для предотвращения будущих споров. Например, брокерский контракт часто предусматривает оговорки об эксклюзивности, которые могут привести к обязательству выплатить комиссию, даже если сделка совершается без участия брокера.
Во-вторых, при аренде обязательно нужно урегулировать вопрос залога и расходных материалов. Договоры аренды часто содержат оговорку об удержании залога на случай повреждения, но определение того, какие убытки являются «обычным износом», а какие нет, является потенциальным источником конфликтов.
В-третьих, брокер должен иметь четкую процедуру отбора кандидатов для арендаторов или покупателей. Сюда входят проверки финансовой стабильности, законности сделки и состояния недвижимости. Отсутствие должной осмотрительности может привести к юридическим или финансовым рискам для клиента.
В-четвертых, важно соблюдать все требования по защите персональных данных клиентов в соответствии с Регламентом (ЕС) 2016/679 (GDPR). Незаконная обработка или раскрытие персональных данных может повлечь за собой серьезные штрафы для агентства.
В-пятых, комиссия брокера должна быть четко согласована и задокументирована. В случае спора о причитающейся сумме необходимо наличие письменного контракта с подробно описанными условиями.
В-шестых, рыночные условия могут сильно различаться. Для успешной торговли брокеры должны отслеживать ценовые тренды и предоставлять клиентам самую свежую рыночную информацию.
В-седьмых, крайне важно общаться с клиентами, которые не знакомы с местным законодательством или рыночной практикой. Это особенно актуально для иностранных клиентов, которые часто не знакомы с процедурами и нормативными требованиями в Болгарии.
Наконец, конкретные требования, связанные с нотариальным заверением сделок с недвижимостью, должны быть соблюдены, чтобы обеспечить юридическую определенность сделки. Неправильная регистрация в Агентстве регистрации может привести к недействительности сделки.
Работа брокером требует высокого профессионализма, хорошего знания законов и внимания к деталям, чтобы избежать потенциальных конфликтов и юридических проблем. Команда Elan Consulting может оказать помощь в составлении и проверке контрактов, консультировании по нормативным требованиям и защите интересов брокеров и клиентов.
.webp)
Бухгалтерский учет агентства недвижимости включает ряд особенностей, связанных с сущностью деятельности и нормативными требованиями в Болгарии. Вот ключевые моменты, которые следует учитывать при ведении бухгалтерского учета такой деятельности:
Во-первых, согласно Закону о бухгалтерском учете (статья 2), каждое юридическое лицо, зарегистрированное в торговом регистре, обязано вести двусторонний бухгалтерский учет. Для агентств недвижимости это означает регистрацию и учет всех финансовых операций — доходов от комиссионных, расходов на рекламу, арендной платы, заработной платы и т. д.
Во-вторых, доход в агентстве формируется в основном комиссиями за посредничество в сделках с недвижимостью. Они учитываются как текущие доходы и должны быть четко подтверждены счетами-фактурами, выставленными клиентам в соответствии с требованиями Закона об НДС (статья 113). Если агентство зарегистрировано по НДС, оно обязано взимать налог на добавленную стоимость (20%) за предоставленные услуги.
В-третьих, часто агентства берут на себя авансовые расходы на рекламу, организацию просмотров, консультации и прочее. Эти расходы следует отражать как текущие, а не как инвестиции, если только они не относятся к основным средствам (например, покупка офисного оборудования или программного обеспечения для управления недвижимостью). Это соответствует стандарту бухгалтерского учета текущих расходов.
В-четвертых, если агентство управляет недвижимостью или арендой, за которую оно получает доход, важно различать доход от брокерских услуг и доход от аренды. Для этого требуется особый подход к бухгалтерскому учету, при котором арендная плата учитывается как доход от другой деятельности.
В-пятых, часто агентства работают с депозитами клиентов (например, при аренде). Эти депозиты рассматриваются не как доход, а как обязательство на балансе агентства, погашение которого происходит после исполнения договора.
В-шестых, оклады и надбавки персоналу являются важным элементом расходной части. Все обязательства по социальному и медицинскому страхованию должны быть рассчитаны и переданы в NRA в сроки, указанные в Кодексе социального страхования.
В-седьмых, агентства часто занимаются рекламой объектов, что влечет за собой значительные маркетинговые затраты. Эти расходы должны подтверждаться счетами-фактурами и учитываться как текущие расходы в соответствии с Национальным стандартом бухгалтерского учета (NSA) 2 — «Представление расходов».
В-восьмых, чтобы бухгалтерский учет был прозрачным и эффективным, агентствам недвижимости необходимо использовать специализированное бухгалтерское программное обеспечение, позволяющее легко управлять данными клиентов, транзакциями и контрактами. Программное обеспечение также должно соответствовать требованиям к подаче отчетов и деклараций в NRA и другие государственные органы.
Наконец, в конце каждого финансового года агентство обязано составлять годовой финансовый отчет, который включает баланс, отчет о прибылях и убытках и другие обязательные приложения. Если агентство зарегистрировано в качестве плательщика НДС, оно должно подавать ежегодную декларацию по НДС.
Налоговые обязательства агентства недвижимости в Болгарии включают несколько ключевых аспектов, которые определяются его деятельностью и организационно-правовой формой регистрации. Вот подробное объяснение:
Если агентство зарегистрировано как коммерческая компания (например, EOOD или LTD), оно обязано платить корпоративный налог в размере 10% от прибыли, согласно ст. 20 Закона о корпоративном подоходном налоге (CPA). Прибыль определяется как разница между доходами и расходами, отраженная в соответствии с Законом о бухгалтерском учете.
Если агентство зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), оно должно платить подоходный налог с физических лиц в размере 15% от налогооблагаемого дохода, исчисленного как доход минус расходы. Затраты могут быть фактически задокументированы или законодательно закреплены.
Если оборот агентства недвижимости превышает 100 000 левов в течение 12 месяцев подряд, оно обязано зарегистрироваться в соответствии с Законом об НДС (пункт 1 статьи 96 Закона об НДС). Агентства, зарегистрированные в качестве плательщика НДС, взимают НДС (20%) со своих комиссионных услуг и обязаны представлять ежемесячные декларации по НДС. С 01.01.2025 года порог регистрации НДС увеличен до 166 000 левов.
Если агентство владеет недвижимостью, оно должно уплатить налог на недвижимость и сбор за бытовые отходы в соответствии с Законом о местных налогах и сборах. Налог рассчитывается на основе налоговой оценки имущества и выплачивается соответствующему муниципалитету.
Агентство обязано застраховать своих сотрудников от их валового вознаграждения. Сумма страхования включает в себя:
Если владелец работает в агентстве без трудового договора (например, в качестве управляющего EOOD или LTD), он обязан застраховать себя как самозастрахованное лицо на минимальный доход по социальному обеспечению для страны или на более высокий доход по своему выбору. Страховые взносы обязательно включают:
Агентство обязано удерживать и перечислять авансом подоходный налог своих сотрудников, который составляет 10% от налогооблагаемого дохода. Это делается вместе со страховкой до 25 числа месяца.
Агентство должно предоставить:
Регистрация компании в качестве агентства недвижимости под НДС (налог на добавленную стоимость) регулируется Законом об НДС (НДС) и в некоторых случаях может быть обязательной или добровольной. В соответствии с законом существуют три основных варианта:
Если компания достигает налогооблагаемого оборота в размере 100 000 левов и более в течение последних 12 месяцев подряд, она обязана подать заявление на регистрацию НДС. Налогооблагаемый оборот включает все доходы от облагаемых налогом поставок, таких как комиссионные за брокерские услуги, услуги по управлению недвижимостью или другие услуги, предлагаемые агентством.
Компания должна подать заявку на регистрацию в течение 7 дней с конца месяца, в течение которого был достигнут оборот в 100 000 левов. Если это не будет сделано вовремя, последуют санкции, включая наложение штрафа и обязательную регистрацию со стороны NRA. Как упоминалось выше, с 01.01.2025 года этот порог увеличен до 166 000 левов.
Если агентство недвижимости получает услуги от иностранных поставщиков, такие как реклама на международных платформах или программные услуги, оно обязано зарегистрироваться для уплаты НДС до первой поставки. В этом случае регистрация необходима независимо от суммы оборота.
Однако эта регистрация носит специфический характер, и компания будет обязана взимать НДС только с услуг, полученных из-за границы с помощью механизма обратного взимания платы. Этот механизм не приводит к общей регистрации НДС, а ограничивается конкретными услугами.
Компания может добровольно зарегистрироваться для уплаты НДС, даже если ее налогооблагаемый оборот не достиг 100 000 левов. Это может быть выгодно в тех случаях, когда клиентами агентства являются в основном юридические лица, зарегистрированные по НДС, которые могут взыскать уплаченный налог. Добровольная регистрация также может обеспечить конкурентное преимущество и возможность возмещения НДС с расходов компании.
Добровольные регистраторы должны соблюдать все обязательства по НДС, такие как подача налоговых деклараций и ведение журналов НДС.
